Hvorfor ønsker kommunen å endre planen?
Reguleringsplanen for Oddeskogen ble vedtatt i 1980, og den har lite tydelige bestemmelser. Det gjør det vanskelig for både grunneiere og søkere å forstå hva som faktisk er tillatt å bygge. Kommunen ønsker derfor å presisere noen av bestemmelsene slik at de blir enklere å bruke og gir bedre forutsigbarhet.
Se dagens reguleringsplan her
Hva gjelder endringen?
Kommunen foreslår å tydeliggjøre bestemmelsen om «åpen boligbebyggelse» (§ 2.1).
Slik er bestemmelsen formulert i gjeldende reguleringsbestemmelser:
2.1: I område for ÅPEN BOLIGBEBYGGELSE må det bare oppføres boligbygg med tilhørende mindre uthus i overensstemmelse med Bygningslovens paragraf 70, 71 og 72. Tillatt utnyttelsesgrad er 1:4, inkl. uthus.
Område for «åpen boligbebyggelse» er alle boligtomtene som vises med gul farge i gjeldende plankart.
Utsnitt av plankartet som viser arealer for "åpen boligbebyggelse".
Bilde: Utsnitt av plankartet som viser arealer for «åpen boligbebyggelse».
I gjeldende plan står det ikke hvilke boligtyper «åpen boligbebyggelse» omfatter, det er ikke angitt konkrete høydebegrensninger for boliger eller uthus og det er ikke sagt noe om parkeringsinndekning. Dette gjør at det kan være vanskelig å forstå hva som er tillatt å gjøre på boligtomtene.
Presisering av «åpen boligbebyggelse»
Gjennomgang av dokumenter fra planprosessen, og tidligere byggesaker viser at hensikten har vært én bolig per tomt. Planen har også vært forstått slik at følgende boligtyper er tillatt:
- enebolig
- enebolig med sekundærleilighet
- vertikalt eller horisontalt delt tomannsbolig
Kommunen foreslår å skrive dette inn i bestemmelsen slik at hensikten kommer tydelig frem.
Presisering av høyder
Planbestemmelsen viser til paragrafer i bygningsloven av 1965. Denne er opphevet og erstattet av nyere lovverk.
Siden planen ikke har egne høydebestemmelser, har kommunen lagt til grunn de generelle bestemmelsene som gjaldt i bygningsloven av 1965. Der ikke
høydebestemmelser er definert vil det være maks gesimshøyde 8 meter, og maks mønehøyde 9 meter.
Disse høydene foreslås nå tatt inn som eksplisitte bestemmelser.
Det foreslås også å ha inn bestemmelser som regulerer størrelse på garasjer og boder. Det foreslås å tillate noe større garasjer enn i boligfelt som ligger nærmere sentrum. Tomtene i området er relativt romslige, og det er bygd flere store garasjer allerede.
Følgende bestemmelser for garasje og bod foreslås:
- garasje inntil 70 m² BYA
- bod/uthus inntil 30 m² BYA
- maks gesimshøyde 4,0 meter
- maks mønehøyde 6,5 meter
Endring av krav til parkering
Det er ikke tydeliggjort i reguleringsplanen hvor mange parkeringsplasser som kreves. Det foreslås derfor at kommuneplanens bestemmelser om parkering i
boligområder tas inn. Kommuneplanen sier at eneboliger skal minimum ha to parkeringsplasser, inkl. evnt. garasje/carport. For boligbygg med 2 eller flere
boenheter skal det avsettes minimum 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet.
Endring av utnyttelsesgrad
I dagens plan brukes begrepet utnyttelsesgrad (U), som ble definert annerledes i eldre byggeforskrifter. Gjennomgang av eldre byggesaker viser at det er brukt både bebygd areal, bruksareal og brutto areal. Beregningsmåtene kan gi svært ulike resultater. Kommunen ønsker derfor å presisere at det er bebygd areal (BYA) som skal brukes.
Bebygd areal (BYA) er summen av det areal som bebyggelsen opptar av terrenget. BYA måles fra utsiden av ytterveggen og areal til parkeringsplasser skal inkluderes. Tomtestørrelsen innenfor denne reguleringsplanen varierer mellom 750-1300 m2. De fleste tomtene innenfor planområdet har et areal rundt 900-1000 m2. I planer fra 80-tallet ble ikke areal til parkering medregnet i utnyttelsesgraden. 1 parkeringsplass tilsvarer et areal på 18 m2. Kommunen mener at en %-BYA på 35 vil være hensiktsmessig i dette boligområdet.
Dette er likt som i det nye utbyggingsområdet som ligger like ved, Oddeskogen trinn 3 planID 201101, og det passer til eksisterende utbyggingsmønster.
Oppsummering
Forslag til ny bestemmelse 2.1:
Innenfor området, åpen boligbebyggelse, kan det oppføres én bolig per tomt. Maksimal utnyttelsesgrad vil være %- bebygd areal (BYA) lik 35. All bebyggelse, inkludert garasje, carport, parkering og boder, skal inngå i BYA.
Boligbygget kan oppføres som enebolig, enebolig med sekundærleilighet, eller vertikalt eller horisontalt delt tomannsbolig. Maksimal byggehøyde er gesims 8,0 m og møne 9,0 m målt over planert terreng.
Tilleggsbebyggelse:
Tilleggsbebyggelse skal fremstå som underordnet hovedbygningen i volum og plassering.
- Garasjer kan oppføres med maksimalt BYA = 70 m².
- Uthus/boder kan oppføres med maksimalt BYA = 30 m².
- Maksimal byggehøyde for garasje og bod er gesims 4,0 m og møne 6,5 m målt over gjennomsnittlig planert terreng.
Forslag til ny bestemmelse om parkeringskrav:
- Eneboliger skal ha minimum to parkeringsplasser, inkludert eventuell garasje eller carport.
- Boligbygg med to eller flere boenheter skal ha minimum 1,5 parkeringsplasser per boenhet.
Merknader
Eventuelle merknader til forslaget om å endre bestemmelsene kan sendes skriftlig til post@e-h.kommune.no, eller Evje og Hornnes kommune, Kasernevegen 19, 4735 Evje, innen 6. februar 2026.
Kontaktperson
Dersom du har spørsmål til saken kan du ta kontakt med Siv Therese Kile Lie på telefon: 481 34 030 eller e-post til siv.lie@e-h.kommune.no.